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重磅长沙出台住房租赁新政 鼓励住房租赁企业试点发行REITs

关键字:涪陵租赁净水器 来源:ozner.cc 时间:2019-02-17



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近日,长沙市发布《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》,旨在多层次满足人民群众住房需求,《方案》的出台标准着长沙租购并举制度正式落地。《方案》中明确表示,鼓励住房租赁企业试点发行房地产投资信托基金。2017年10月20日,国内首单美元基金类REITs“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”成功发行,长沙悦方ID Mall购物中心为产品标的资产。党的十九大报告明确提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。作为中部地区重要的人口净流入城市,长沙开展了广泛调查和研究,按照政府引导扶持与市场推动相结合、扩大增量与盘活存量相结合、解决住房问题与服务产业发展相结合的原则,促进全市住房租赁市场持续稳定健康发展。《方案》提出了一系列加快发展住房租赁市场的具体举措,包括培育两个市场,即住房租赁供给市场和消费市场;畅通两个渠道,即扩大租赁住房增量、盘活存量房屋;完善一套执行体系,即建立网格化管理体系、完善技术标准体系、建立行业自律监管体系。《方案》指出,到2022年,通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式,新增各类租赁住房不少于500万平方米,其中新建200万平方米以上租赁住房、盘活300万平方米以上存量住房,形成广覆盖、多层次的租赁房源供应体系;培育9家以上住房租赁龙头企业,促进住房租赁企业规模化、集约化、多样化发展;建立信息畅通、机制高效、服务便捷的住房租赁官网平台,保障租购同权,逐步形成规则明晰、监管有力、保障充分的住房租赁市场环境。《方案》的出台,标志着租购并举住房制度正式在长沙落地,对促进长沙市房地产市场平稳健康发展具有重要意义。《方案》明确表示,针对住房租赁融资特点加大金融模式创新,积极支持符合条件的住房租赁企业和项目,通过债券、资产证券化等融资产品拓宽直接融资渠道和水平,鼓励住房租赁企业试点发行房地产投资信托基金。2017年10月20日,以湖南长沙悦方ID Mall购物中心作为标的资产的,国内首单美元基金类REITs“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”成功发行,也成为国内资本市场由类REITs跨向公募REITs的路程中的标志性产品。《方案》的具体措施包括(1)培育两个市场:住房租赁供给市场和消费市场;(2)畅通两个渠道:扩大租赁住房增量、盘活存量房屋;(3)完善一套执行体系:建立网格化管理体系、制订完善技术标准体系、建立行业自律监管体系。为构建租购并举住房制度,多层次满足人民群众住房需求,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《湖南省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(湘政办发〔2016〕99号)精神,结合我市实际,制订本方案。深入贯彻党的十九大精神,落实中央、省关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的要求,按照政府引导扶持与市场推动相结合、扩大增量与盘活存量相结合、解决住房问题与服务产业发展相结合的原则,优化提升各项政策措施和要素环境,促进我市住房租赁市场持续稳定健康发展。到2022年,通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式,新增各类租赁住房不少于500万平方米,其中新建 200万平方米以上租赁住房、盘活300万平方米以上存量住房,形成广覆盖、多层次的租赁房源供应体系;培育9家以上住房租赁龙头企业,促进住房租赁企业规模化、集约化、多样化发展;建立信息畅通、机制高效、服务便捷的住房租赁官网平台,保障租购同权,逐步形成规则明晰、监管有力、保障充分的住房租赁市场环境。(1)明确一批住房租赁试点企业。按照市场化方式培育专业化、机构化住房租赁企业。发挥国有企业示范带动作用,支持国有企业和政府平台公司组建住房租赁企业。引导具备条件的房地产企业开展住房租赁业务,在全市选择 9家以上品牌企业进行试点示范和重点培育。(市住房城乡建设委牵头)(2)加大政银企合作力度。通过开展政银企签约合作形式,鼓励各银行业金融机构按照依法合规、风险可控的原则,对住房租赁企业、住房租赁项目提供信贷支持。针对住房租赁融资特点加大金融模式创新,积极支持符合条件的住房租赁企业和项目,通过债券、资产证券化等融资产品拓宽直接融资渠道和水平,鼓励住房租赁企业试点发行房地产投资信托基金。(市住房城乡建设委牵头,市政府金融办、市住房保障局等配合)(3)落实税收优惠政策。对一般纳税人出租在2016年 4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税办法,按5% 的征收率计算缴纳增值税;小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房),按 5% 的征收率计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4% 的税率征收房产税。个人出租住房,减按1.5% 计算缴纳增值税,减按 4% 的税率征收房产税,免征土地使用税和印花税。个人出租住房所得,减按 10% 的税率征收个人所得税。(市税务局牵头)(4)加大财政资金投入力度。按照应保尽保的原则推进政府产权的租赁住房项目建设,保障政府产权租赁住房资金投入和住房租赁管理经费。根据租赁住房项目一次性投资大、投资回报期长的特点,全面落实相关规费优惠政策,支持住房租赁项目建设。(市财政局牵头,区县市人民政府、市住房城乡建设委、市住房保障局等配合)(1)搭建阳光透明、高效快捷的住房租赁市场官网,将长租公寓、企业自持租赁住房、中介机构代理房源、个人出租房源等纳入监管平台,为出租人、承租人提供一站式服务;实现房源发布、房源核验、资金监管、网签备案、信用评价等功能网络化集成,推进全体系监管;通过官网平台市场准入,强化住房租赁企业备案管理和中介从业人员实名制登记,实施全员监管;建立经营主体、出租人、承租人住房租赁信用档案,定期发布住房租赁市场主体信用等级,维护公平有序的市场环境。(市住房城乡建设委牵头,市住房保障局等配合)(2)制订全市统一的住房租赁合同示范文本,引导租赁双方使用规范化的住房租赁合同,明确租赁双方权利、责任、义务和争议处理方式,保障租赁双方合法权益,鼓励长期租赁。(市住房城乡建设委牵头,市工商局、市住房保障局等配合)(3)保障公共服务待遇,长期租赁、持居住证(合法就业)且符合条件的承租人,按规定在我市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。具有本市户籍的适龄儿童(少年)、符合条件的非本市户籍人员随迁的适龄儿童(少年),其法定监护人在本市无自有产权住房,以法定监护人唯一租赁住房所在地作为居住地且房屋租赁合同经网签备案的,由居住地所在区县(市)教育行政部门统筹安排到义务教育阶段学校就读,具体细则由教育行政主管部门制定实施。(市教育局牵头,市公安局、市人力资源社会保障局、市卫生计生委、市司法局等配合)(4)落实住房公积金政策,对本市已缴交住房公积金的职工,本人及配偶在本市无自有住房且已承租居住的,每年可提取住房公积金支付房租。(市住房公积金管理中心牵头)(5)推进公租房货币化,实行实物保障与租赁补贴并举,支持公租房保障对象通过住房租赁市场租房,对符合条件的家庭给予公租房租赁补贴。完善“梯度保障、分档补贴”公租房租赁补贴机制,结合住房租赁市场租金水平和公租房保障对象实际情况,合理确定并动态调整租赁补贴标准。(市住房保障局牵头)(1)明确住房租赁建设任务。2018年至 2022年,全市每年应建设不少于 50万平方米、1万套以上各类租赁住房。各区县(市)人民政府、各开发园区和重点片区项目须及时向市住房城乡建设委、市住房保障局申报住房租赁项目年度建设计划,市住房城乡建设委、市住房保障局汇总相关情况后报市人民政府统一下达年度建设任务。(市住房城乡建设委、市住房保障局牵头,区县市人民政府、市规划局、园区管委会等配合)(2)分类安排租赁住房用地。根据租赁住房年度建设任务和建设计划有序安排用地供应。市场化租赁住房主要通过挂牌方式供地,商品住房项目可在挂牌方案中要求配建一定比例租赁住房,由开发企业自持产权、自行经营。政府平台公司可利用持有的存量土地开发建设租赁住房,可采取划拨方式供地,由政府确定的国资租赁企业经营。工业企业和国有企业可利用自有土地(工业出让地和国有划拨地)配建一定比例租赁住房。(市国土资源局牵头,区县市人民政府、市住房城乡建设委、市规划局、市住房保障局、园区管委会等配合)(3)突出租赁住房为产业服务的推进重点。各园区管委会应加大定向公租房(人才公寓)筹集建设力度,加快改善各类引进人才、新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员的住房条件。商务核心区、各开发园区、六大重点片区、双创孵化基地等应结合产业发展、人才引进的需要,与国土资源部门联合确定一定比例(规模)用地作为人才公寓和租赁住房建设用地。(园区管委会牵头,区县市人民政府、市国土资源局、市住房城乡建设委、市规划局、市住房保障局等配合)(1)支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房和国企闲置房屋等改建为租赁住房,鼓励住房租赁企业参与老旧社区微改造,改(新)建的租赁住房经验收合格后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等部门按建成后的实际使用性质进行审批验收(租赁住房不得改建为群租房、集体宿舍等类似功能的居住建筑使用),涪陵租赁净水器改建后的租赁住房只能用于租赁或整体转让,其不动产权属不得析产分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。(市规划局牵头,市发改委、市住房城乡建设委、市公安消防支队等配合)(2)鼓励住房租赁企业对拆迁农民安置房进行适用性、功能性提质改造,集中批次投放住房租赁市场,形成优质房源。(区县市人民政府牵头)(3)鼓励企业出租闲置房屋,进一步简化住房租赁备案流程,实行税收清单制度,明码标价(清单之外不得收取任何费用或附加费用)。对个人出租房屋实行免费登记备案制度。(市住房城乡建设委牵头,市发改委、市财政局配合)(4)加大公租房运营保障,将符合住房保障条件的外来务工人员、新就业大学生和市政工人、环卫工人、青年教师、公交车司乘人员等一线公益岗位人员纳入保障范围。推行政府购买服务或者 PPP模式,支持政府或者园区管委会投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。(市住房保障局牵头)(1)市住房城乡建设委牵头制订住房租赁相关政策,统筹全市住房租赁市场建设和管理;市国土资源局按照全市租赁住房目标任务分类安排土地供应;市财政局加大住房租赁市场资金投入,保障住房租赁管理经费;市规划、教育、公安、税务、卫生计生、工商、住房保障、公积金等部门根据各自职责落实具体推进和管理责任。各区县(市)人民政府是所辖区域内住房租赁工作责任主体,负责协调处理属地范围内住房租赁相关事务,做好政策法规和房屋使用安全知识宣传。街道(乡镇)负责本辖区内住房租赁市场管理的具体事务,协调化解各类矛盾和社会事务。社区应设立服务站并安排专人,负责对辖区内各小区租赁住房进行信息采集和日常检查,发现问题及时向街道(镇)、区级部门反馈和进行排查处置。(2)建立租户治安信息登记体系。加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,督促指导社区居委会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患并及时上报有关部门。(市公安局牵头)(3)建立部门信息共享机制。通过市住房租赁官网平台建立信息共享、日常监管和违规违约处置的工作机制,将房屋租赁合同备案信息与税务、工商、公安、教育、人力资源社会保障、卫生计生、住房保障、公积金等部门实时共享,协调解决住房租赁市场发展过程中存在的问题与困难,推动住房租赁市场有序发展,依法依规落实租赁扶持政策和基本公共服务事项。(市住房城乡建设委牵头,区县市人民政府等配合)按照公共租赁住房净水器租赁市场化租赁住房和人才公寓的居住类型和政策要求,市住房城乡建设部门应会同公安消防、住房保障部门发布系列技术标准,包括租赁住房安全使用要求(含用水、用气、用电、电器设备安装和使用安全要求)、租赁住房消防标准、租赁住房室内装饰装修环保标准、住宅设计和建筑面积标准等项内容,切实提高租赁住房供给质量。(市住房城乡建设委牵头,市公安消防支队等配合)加快建立住房租赁企业、物业运营服务机构、房地产中介(估价)机构等参与人的自律监管体系。尽快制订住房租赁市场信用评价体系,完善住房租赁行业行为的标准和规则,依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。定期采集和发布市场租金水平,引导市场合理定价。(市住房城乡建设委牵头,市发改委配合)(一)提高认识,强化责任。加快培育和发展住房租赁市场,是实现“住有所居”的重要途径,是多层次、高质量满足人们居住需求的现实选择,各区县(市)人民政府和相关单位要高度重视,明确具体任务,压实工作职责,拿出实施方案。要明确责任领导和责任单位,安排精干力量负责任务的具体落实。(二)深入研究,落实任务。各区县(市)人民政府、结合长沙实际,创新工作方法,把好时间节点,按照相应管理职责分解工作任务,并按照任(三)加强协调,形成合力。发展住房租赁市场,点多面广,涉及到的单位和部门较多。各级各部门要加强协作,牵头单位要切实负起主体责任,责任单位要积极主动配合,大力支持,确保完成各项工作任务和目标。2017年10月20日,以湖南长沙悦方ID Mall购物中心作为标的资产的,国内首单美元基金类REITs“渤海汇金-中信资本悦方ID Mall资产支持专项计划”成功发行。“悦方ID Mall购物中心”地处长沙最为繁华的五一商圈,是集休闲购物、餐饮娱乐、文化运动为一体的大型购物中心,商业总面积为10.8万平方米,主体于2012年开业,定位为长沙首席大型国际购物中心,目前已汇聚涵盖各业态超过200余个不同国家地区的品牌进驻,填补了许多国际潮牌在湖南乃至华中地区的空缺,成为本地年轻前卫消费群体青睐追捧的时尚朝圣地。长沙悦方ID Mall购物中心为中信资本旗下股权投资基金收购并完成升级改造后,通过旗下专业资产管理团队的高效运营,黑金刚商用直饮机成长为长沙五一商圈的核心商业项目。优秀的净运营收益表现体现了专业团队为商业物业带来的品牌价值与管理增值。中信资本董事长兼首席执行官张懿宸表示:“本次专项计划的发行,进一步完善了中信资本在另类投资领域的投资平台和产品结构,标志着中信资本在产品创新上取得了可喜的突破,为境内外投资者带来更为灵活多样的投资机会。中信资本将继续致力于开发新产品和拓展多元化业务,以满足全球投资者对中国相关的投资需求,并为其带来优异的投资回报。”中信资本房地产部门执行董事柴志培表示,将改造项目选择在长沙主要是以下原因:(1)相对比北京上海,长沙收购价格低,租金与北京上海的差距并不特别大,存在投资价值;公募REITs(不动产信托投资基金)作为一种通过发行收益凭证募集多数投资者的资金,由专业投资机构管理投资于优质物业和重点项目的信托基金,一方面可以使得更广泛的公众投资者不受地域限制,更公平地获取国内优质物业的稳健收益和价值成长,分享我国经济稳健增长的成果;另一方面可以盘活存量资产,提高资产流动性,降低金融风险,为PPP基础设施建设、住房租赁等国家重点投资领域提供资金支持。2016年以来,重磅长沙出台住房租赁新政 鼓励住房租赁企业试点发行REITs国务院、财政部、住建部、人民银行、证监会等国家机关纷纷发文,支持房地产企业通过发展REITs实现轻资产经营模式转向,稳步推进住房租赁市场REITs尝试,明确鼓励PPP项目发展REITs。与此同时,在相关部门的专业指导下,具有中国特色的类REITs项目稳步发展,培育了商业银行、保险公司、基金公司为代表的专业投资者类群,从资产筛选、架构搭建、交易设计等专业领域为公募REITs的发展奠定了坚实基础。该产品的发行也将成为国内资本市场由类REITs跨向公募REITs的路程中的标志性产品。


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