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推进租购并举加强顶层设计 加快推进住房租赁市场发展的税收政策建议

关键字:净水器维修 来源:ozner.cc 时间:2019-02-17



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长期以来,住房租赁市场未受到足够重视,相应税收政策也缺乏全面系统性设计。

2016年以来,国家大力发展住房租赁市场,十九大报告提出,“加快建立多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度。”但是由于长期以来住房领域“重买卖,轻租赁”的政策偏向,导致住房租赁市场发展严重滞后,已经成为我国住房体系中的薄弱环节,必须通过更多的政策支持补齐住房租赁市场这一短板。财税政策作为政府引导和调整经济社会发展的重要政策工具,需及时、合理、精准地加以运用,将对我国建设租购并举的住房制度起到至关重要的作用。

目前,我国房屋出租涉及的税种有增值税、房产税、所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、印花税,各税种计税依据不同,个人出租住房、企业出租住房的税率也存在差别。

国家税务总局曾在2001年和2008年两次调整住房租赁税收政策,2001年调整前,2001年调整后,个人出租住房的整体税负在7.3%-14.57%,2008年财政部、国家税务总局出台通知规定,对印花税和城镇土地使用税予以免征,对营业税、房产税和个人所得税减征。具体情况如表1。

2016年,我国全面推开营业税改征增值税试点,国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,个人(含个体工商户)出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),提出要对住房租赁给予增值税、所得税等税收优惠。通过表2可以看出,“营改增”后,个人出租住房的各项税负总计约为12.6%。

根据现有的税收政策,企业出租住房需缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加、印花税、房产税、企业所得税等,相关税负如表3所示。不考虑企业所得税的情况下,企业住房租赁相关税负已经达到租金收入的15.3%。

长期以来,住房租赁市场未受到足够重视,相应税收政策也缺乏全面系统性设计。国家财税部门先后在2000年、2008年和2016年对住房租赁市场税收政策做出过调整,但其政策设计分别从属于公有住房制度改革、廉租住房和经济适用住房建设、“营改增”试点工作,没有单独对住房租赁市场进行税制设计。税收制度和优惠政策出现在各种不同文件中,政策之间的衔接性有待加强。

发展住房租赁市场,关键在于盘活社会闲置存量房源,提高住房利用率。但目前税制下,个人闲置住房无需缴税,而一旦进入租赁市场则可能面临多项税赋,不利于鼓励闲置房源业主出租住房。由于税收的依据是出租房屋登记备案,出于避税需要,个人出租住房大多不主动登记备案,客观上造成住房租赁行为脱离政府监管,整个租赁市场乱象丛生,租赁双方当事人权利义务难以有效保障。

为转变“单一购房”消费理念,鼓励住房租赁消费模式,目前的政策有提取公积金用于缴纳租金、浩泽商用新风空气净化器一体机 2018-11-13!对于符合公租房条件的家庭根据其支付能力发放住房租赁补贴、住房租赁补贴免征个人所得税等。部分城市对新市民采取发放补贴的形式鼓励城镇居民选择租房。但从税制设计上看,除免征印花税之外,个人承租住房没有其他税收优惠,租金支出尚不能抵扣个人所得税。

目前,个人出租住房的税收征缴是以登记备案为基础,但实际上因为租赁住房绝大多数未在政府机构备案,实际征收存在较大困难。从对建设银行分行的调研了解到,税务部门没有精力和手段加强此类税收的征管,只有个别承租人因需要领取公积金、办理居住证、单位报销租房款、政府发放住房补助等特殊原因推进租购并举加强顶层设计 加快推进住房租赁市场发展的税收政策建议必须办理住房租赁备案时,由承租人实际承担应由出租人缴纳的各项税。净水器维修对转租型租赁企业而言,在筹集个人闲散房源时,操作中无法取得增值税进项发票,无法进行增值税抵扣,若全额缴纳增值税和所得税,将导致企业亏损严重。

根据建立购租并举住房制度、加快培育和发展住房租赁市场的要求,按照住房租赁的场景,全面梳理住房租赁税收体系。简化合并有关税种,将现有的房产税、印花税、增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等若干税种简化合并为房产税、增值税和所得税,避免重复征税,提高征收效率。

落实国家有关培育和发展住房租赁市场的政策,降低租赁市场中各类主体的税负。

1。市场发展初期免征个人出租住房的个人所得税,市场发展规范后调整为差别税率

目前因缺少登记备案基础,在实际操作中,对个人出租住房的租金收入的个人所得税征收很少。此项来源的个人所得税数额不大,因此全国范围内对个人出租住房免征个人所得税,并不会对总体税收有较大影响。

在有较多个人出租住房登记备案、市场进入规范化发展阶段之后,可按照不同的租期设置差别税率,例如对超过3年的长租行为进行免税,对租期为1-3年及1年以内的设置逐档提高的税率,以引导长租理念。

用税收政策引导住房租赁企业提高规模化、集约化、专业化水平。对于住房租赁企业,可根据《企业所得税法》“第二十五条国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目,给予企业所得税优惠。”例如自获利年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税。

对住房租赁企业增值税实施简易征收,净水器租赁排名现阶段实施5%的税率,在今后市场发育完善的情况下,可视情况调整税率。

既体现政府对住房租赁税收征管的权利,也体现支持住房租赁市场发展的倾向,对个人或企业出租住房执行象征性税率。

住房具有保障居住权利的重要属性,从满足百姓民生的角度考虑,加快推出个人承租住房的租金支出抵扣个人所得税政策,让承租人得到税收方面的实惠,引导承租人积极参与租赁合同备案和缴税流程,全面打通住房租赁业务税收链条各个环节,实现收益与税收负担相匹配,推动市场的良性发展。

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